住宅ローン減税10年が終わりを迎えるタイミングで、変動金利の上昇の通知が来たので
借り換えを本気で考えようとシミュレーションしてみました。
借り換えの手数料は省いてますし、借り入れ額も参考です。
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― 金利0.7％から「1.1％に上がる場合」と「0.59％で借換（25年/35年）」を徹底比較（借入3000万円版） ―
住宅ローンの見直しでよくある疑問、それが
「金利が上がるリスクを考えると借換した方が良い？」
という問題です。
この記事では、借入 3,000万円・当初金利0.7% のケースをもとに、
以下のパターンを徹底比較します。
📌【比較する4つのケース】
① 0.7%のまま完済（35年）
② 10年後に金利1.1%へ上昇（残り25年）
③ 10年後に0.59%で借換（35年）
④ 10年後に0.59%で借換（25年） ← 新規追加！
📌 前提条件（共通）
- 借入額：3,000万円
- 当初金利：0.7%（35年）
- ボーナス返済なし
- 10年後の残債は 約 2,219万円（計算済み）
🔍 Case①：0.7%のまま完済（35年）
- 毎月：約 80,600円
- 総支払額：約 33,000,000円
これが基準パターン。
🔍 Case②：10年後に金利が 1.1％へ上昇（残り25年）
10年後の残債（約2,219万円）を金利1.1%・25年で返済するケースです。
- 毎月返済：約 87,300円
- 残り25年の支払総額：約 26,190,000円
- 最初の10年（0.7％）の支払額：約 9,672,000円
✔ 総支払額
約 35,862,000円
✔ 基準（0.7%のまま）との差
＋約 286万円（支払増）
➡ 金利上昇はかなり負担が増える。
🔍 Case③：10年後に0.59％で借換（35年）
- 借換後の毎月返済：約 58,200円
- 借換後35年の支払総額：約 24,444,000円
- 最初の10年：9,672,000円
✔ 総支払額
約 34,116,000円
✔ 基準との差
＋約 111万円
➡ 月々は激減するが、総額では割高（返済期間が延びるため）。
🔍 Case④：10年後に0.59％で借換（25年返済）
返済期間を延ばさず、
「残り25年で返す」パターンならどうなるか？
- 借換後の毎月返済：約 72,300円
- 借換後25年の支払総額：約 21,690,000円
- 最初の10年支払額：9,672,000円
✔ 総支払額
約 31,362,000円
✔ 基準との差
▲約 164万円（支払減）
➡ 月々は上がるが、総支払額は最も少ない！
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📊【4パターンの総支払額 比較一覧（3000万円借入）】
| ケース | 内容 | 総支払額 | 基準との差 |
|---|---|---|---|
| ① 基準 | 0.7%のまま35年 | 33,000,000円 | － |
| ② 金利上昇 | 10年後→1.1%（残25年） | 35,862,000円 | ＋286万円 |
| ③ 借換（35年） | 0.59%で35年借換 | 34,116,000円 | ＋111万円 |
| ④ 借換（25年） | 0.59%で25年借換 | 31,362,000円 | ▲164万円 |
📝【結論：どれが一番得？】
❌ 金利が上がる（1.1％）
→ 最悪パターン（＋286万円）
❌ 0.59％の35年借換
→ 月々は安いが 総額は高くなる（＋111万円）
✔ **最もお得なのは…
→ 借換しつつ返済期間を25年にするパターン！**
- 月々はやや増える
- しかし総支払額は 164万円も減る
💬【まとめ】
- 金利上昇リスクは大きい（総額＋286万円）
- 借換は金利が下がるだけでは不十分
- 返済期間を伸ばすと総額は増える
- 返済期間を短くして借換が最強
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