住宅ローン減税10年が終わりを迎えるタイミングで、変動金利の上昇の通知が来たので

借り換えを本気で考えようとシミュレーションしてみました。

借り換えの手数料は省いてますし、借り入れ額も参考です。

― 金利0.7％から「1.1％に上がる場合」と「0.59％で借換（25年/35年）」を徹底比較（借入3000万円版） ―

住宅ローンの見直しでよくある疑問、それが

「金利が上がるリスクを考えると借換した方が良い？」

という問題です。

この記事では、借入 3,000万円・当初金利0.7% のケースをもとに、
以下のパターンを徹底比較します。

---

📌【比較する4つのケース】

① 0.7%のまま完済（35年）
② 10年後に金利1.1%へ上昇（残り25年）
③ 10年後に0.59%で借換（35年）
④ 10年後に0.59%で借換（25年） ← 新規追加！

---

📌 前提条件（共通）

• 借入額：3,000万円
• 当初金利：0.7%（35年）
• ボーナス返済なし
• 10年後の残債は 約 2,219万円（計算済み）

---

🔍 Case①：0.7%のまま完済（35年）

• 毎月：約 80,600円
• 総支払額：約 33,000,000円

これが基準パターン。

---

🔍 Case②：10年後に金利が 1.1％へ上昇（残り25年）

10年後の残債（約2,219万円）を金利1.1%・25年で返済するケースです。

• 毎月返済：約 87,300円
• 残り25年の支払総額：約 26,190,000円
• 最初の10年（0.7％）の支払額：約 9,672,000円

✔ 総支払額

約 35,862,000円

✔ 基準（0.7%のまま）との差

＋約 286万円（支払増）

➡ 金利上昇はかなり負担が増える。

---

🔍 Case③：10年後に0.59％で借換（35年）

• 借換後の毎月返済：約 58,200円
• 借換後35年の支払総額：約 24,444,000円
• 最初の10年：9,672,000円

✔ 総支払額

約 34,116,000円

✔ 基準との差

＋約 111万円

➡ 月々は激減するが、総額では割高（返済期間が延びるため）。

---

🔍 Case④：10年後に0.59％で借換（25年返済）

返済期間を延ばさず、
「残り25年で返す」パターンならどうなるか？

• 借換後の毎月返済：約 72,300円
• 借換後25年の支払総額：約 21,690,000円
• 最初の10年支払額：9,672,000円

✔ 総支払額

約 31,362,000円

✔ 基準との差

▲約 164万円（支払減）

➡ 月々は上がるが、総支払額は最も少ない！

---

📊【4パターンの総支払額 比較一覧（3000万円借入）】

ケース	内容	総支払額	基準との差
① 基準	0.7%のまま35年	33,000,000円	－
② 金利上昇	10年後→1.1%（残25年）	35,862,000円	＋286万円
③ 借換（35年）	0.59%で35年借換	34,116,000円	＋111万円
④ 借換（25年）	0.59%で25年借換	31,362,000円	▲164万円

---

📝【結論：どれが一番得？】

❌ 金利が上がる（1.1％）

→ 最悪パターン（＋286万円）

❌ 0.59％の35年借換

→ 月々は安いが 総額は高くなる（＋111万円）

---

✔ **最もお得なのは…

→ 借換しつつ返済期間を25年にするパターン！**

• 月々はやや増える
• しかし総支払額は 164万円も減る

---

💬【まとめ】

• 金利上昇リスクは大きい（総額＋286万円）
• 借換は金利が下がるだけでは不十分
• 返済期間を伸ばすと総額は増える
• 返済期間を短くして借換が最強